İMAR UYGULAMASINDA DOP

İmar uygulamasından beklenen; düzgün yapılaşmanın yanı sıra, aynı zamanda o belde halkının; oturma, çalışma, dinlenme, ulaşım, sağlık, sosyal, kültürel ve güvenlik ihtiyaçlarına da çözüm bulmaktır. Bu olanakların sağlanması, zeminde bazı tesislerin yapımını da gerekti­rir. Bütün bu tesisler için uygulama sahası içerisinde yer ayrılmasına, bunun için de kaynağa ihtiyaç bulunmaktadır. İşte bu kaynak, düzenleme sahasına giren tüm taşınmazlardan, yüzölçümlerine göre eşit oranda kesinti yapılmak suretiyle sağlanabilecektir.

Düzenlene Ortaklık Payı; uygulama sahası içerisinde, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan; MEB’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, Pazar yeri ve toplu taşıma yeri gibi tesisler için ayrılan ve de uygulama sahasında bulunan parsellerden, uygulama nedeniyle oluşan değer artışına karşılık olarak kesilen paydır. Bu sahalar dışındaki kamu hizmet ve tesis alanları DOP hesabına dahil edilemez. DOP olarak kesilenler, bu sahalar dışında bir amaçla kullanılamaz, yapılan kesintiler ile belediye adına parsel üretilmez.

Kesilecek DOP oranı düzenlemeye tabi arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40’ını geçemez. Uygulamaya tabi parselin yüzölçümü 1000 m² ise, bu parselden en fazla 400 m² DOP kesilebilir. %40 mutlak surette kesilmesi gereken oran değildir. Eğer gerekiyorsa %40’a kadar kesinti yapılabilir. Eğer, yapılan hesapta DOP oranı %25 olarak hesaplanmışsa, %40 DOP keserek belediye adına parsel üretilmesi İdari Yargı (Danıştay) tarafından bozma sebebi sayılmaktadır. DOP, uygulamaya tabi kadastro parsellerinin tümünden de aynı kesilir. Her bir parselden farklı oranda DOP kesilip, sonuçta ihtiyaç olan orana denkleştirilmesi doğru bir uygulama olmayacaktır.

Düzenleme sahasında ayrılan umuma ait tesisler o bölgedeki bütün parsel malikleri tarafından kullanacağından bu parsellerin hepsinden eşit oranda kesinti yapılır. Bu konuda herhangi bir haksızlığa neden olmamak bakımından; Uygulamaya tabi parsellerde yüzölçüm hatası tespit edilmesi halinde öncelikle bu hata düzeltildikten sonra DOP kesintisinin yapılması gerekir.

Daha önce imar düzenlemesi yapılmış bir yerde, sonradan doğacak ihti­yaç nedeniyle, gerektiğinde ikinci bir düzenleme yapılmasında sakınca bu­lunmamaktadır. Ancak, önceki uygulamada, düzenleme ortaklık payı alınmışsa daha sonraki düzenlemelerde artık düzenleme ortaklık payı adı altında bir kesinti yapılamaz.

DOP Oranının Hesabı; Normal şartlarda, uygulama alanında umumum kullanımına ayrılan alanlar toplamının, uygulama alanı toplam yüzölçümüne bölümü ile bulunur. Eğer parsel kısmen uygulamaya giriyorsa, DOP oranı parsel yüzölçümün tamamı üzerinden değil, uygulama alanında kalan kısmın yüzölçümü üzerinden hesaplanır. Uygulama sahası içerisinde umuma ayrılacak tesislerin var olması ya da bağış bulunması halinde DOP hesabında dikkate alınır. Uygulama sahası içerisinde kapanan kadastral yollar varsa, bu hesaplanacak DOP oranını etkileyecektir. Danıştay kararları; “düzenleme ortaklık payı oranının, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastral yolların düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekir” şeklindedir.

Uygulama sahasında yer alan parselden daha önce İmar yasasının 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince bedelsiz terk yapılmışsa, DOP kesintisi yapılırken bu terk dikkate alınır. Daha önce yapılan terk ile, uygulama sırasında belirlenen DOP oranının tekabül ettiği yüzölçüm arasındaki fark kadar kesinti yapılır.

DOP oranının %40’tan fazla çıkması halinde, uygulamaya tabi parsellerden yapılacak kesinti yine %40’ı aşamayacaktır. %40’tan fazla olan kısımlar; varsa düzenleme sahasında yer alan belediye taşınmazların bu amaca tahsisi ile, bunlar yetmediği takdirde, bu sahada belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsisi ile, bunlar da yetmediği takdirde, varsa bağışlardan, yoksa düzenleme sahasındaki taşınmazlardan kamulaştırma suretiyle eksiklik tamamlanır.

Düzenleme sahasında yer alan kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan parseller DOP’tan oluşturulmaz. Bu tesisler; düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle (yani KOP’tan) oluşturulur. Hüseyin KOÇAK

NOT: Bu makale, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası tarafından 11 – 15 Mayıs 2009 tarihinde düzenlenmiş olan 12’nci “Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayında” Tapu ve Kadastro Başmüfettişi Hüseyin KOÇAK tarafından sunulan “İMAR UYGULAMASINDA DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI” konulu bildirinin geniş özetidir.