07 Temmuz 2009 Tarih ve 27281 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanununun bazı maddeleri değişmiştir. Bu Kanun ile aşağıdaki düzenlemeler yapılmıştır.

 A) KALDIRILAN HÜKÜMLER

1) Liste Kalktı

Kat Mülkiyeti Kanununun 12/c maddesi yürürlükten kalkmıştır. Bu düzenleme ile kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurarken aranan noterden tasdikli liste kaldırılmıştır. Artık liste aranmayacaktır. Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisi mimari proje üzerinde gösterilmiş olacaktır.

2) Para Cezası Kalktı

Kat Mülkiyeti Kanununun 14/4 maddesi yürürlükten kalkmıştır. Bu düzenleme ile (14/11/2007 Tarih 5711 sayılı Kanunla getirilmiş olan) kat irtifakından kat mülkiyetine geçmeyenlere verilecek cezalar kaldırılmıştır.

3) Vaziyet Planı Kalktı

Kat Mülkiyeti Kanununun 12/a maddesinde yapılan değişiklikte vaziyet planı yer almamıştır. Bu nedenle bundan böyle birden çok yapı da olsa yerleşimlerini gösterir vaziyet planı getirilmesi zorunlu değildir. Çünkü blokların bir birine olan konumu cins değişikliğinden sonra kadastro paftasında görülecektir. Ancak buna rağmen vaziyet planı getirilmişse alınıp parsel dosyasına takılmalıdır. Bu plan kat irtifakı süresince blokların yerini belirlemek için önemlidir.

4) Zorunlu Deprem Sigortası Kalktı

07 Temmuz 2009 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunun Geçici 1. Maddesine göre;  “Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden (07 Temmuz 2009 tarihinden) önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.”

Kat mülkiyetine geçiş işlemi resen yapılan bir işlem haline dönüştürüldüğünden bundan böyle zorunlu deprem sigortası yapıldığı aranmayacaktır.

B) YENİ YAPILAN DÜZENLEMELER

1) Mimari Projede Aranacak Hususlar (KMK.12/a)

a)           Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı,

b)           Bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri,

c)           Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları,

d)           Bağımsız bölümlerin kat, daire, iş bürosu gibi nevi,

e)          Bağımsız bölümlerin birden başlayıp sırayla giden numarası,

f)           Bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı açıkça gösterilidir.

g)          Proje müellifi mimar tarafından yapılmış olmalıdır.

h)          Proje anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış olmalıdır.

i)           Proje yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmış olmalıdır.

2) Kat İrtifakının Kurulması

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir (KMK.3/3).

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez (KMK.14/1)

3) Kat İrtifakı Kurulması İçin İstenen Belgeler

1) Mimari Proje,

2) Yönetim Planı.

4) Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş İçin İstenen Belgeler

-   Yapı Kullanma İzin belgesi.

5) Doğrudan Kat Mülkiyeti Kurulması için İstenen Belgeler

Öncesinde kat irtifakı kurmadan doğrudan kat mülkiyeti kurulacaksa aşağıdaki belgeler istenir:

1) Mimari Proje,

2) Yapı Kullanma İzin belgesi,

3) Yönetim Planı.

Dilekçe ve bina fotoğrafı alınması Kat Mülkiyeti Kanununda 14/11/2007 Tarih 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile kaldırılmıştır.

Liste ve vaziyet planı da 7 Temmuz 2009 tarih 5912 sayılı Kanunla kaldırılmıştır.

6) Kat Mülkiyetine Geçiş İçin 60 Gün Süre Vardır

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir (KMK.3/3).

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine tapu dairesi tarafından resen yapılır (KMK.14/3).

7) Kat Mülkiyetine Resen Geçilecektir

Öncesinde kat irtifakı bulunmuş anagayrimenkullerde kat mülkiyetine geçmek için vatandaşların talepte bulunmasına gerek yoktur. Bina tamamlanıp, iskan belgesi verildiğinde iskan belgesini veren yetkili idare bunun bir örneğini resmi yazıyla tapu dairesine gönderecek, tapu dairesi bu yazıyı aldığı tarihten itibaren 60 gün içinde resen kat mülkiyetine geçecektir. Ancak bu 60 günlük sürenin başlaması için daha önceden taşınmazın cins değişikliği işleminin malikler tarafından yaptırılmış olması lazımdır.

 8) Toplu Yapılara Ait Yönetim Planları

5912 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 07 Temmuz 2009 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir (Geçici Md.2).

İlk değişiklikten sonraki yönetim planı değişiklikleri salt çoğunluğa tabi değildir. Sonraki değişiklikler 4/5 çoğunluğa tabidir.

 9) Geçici Tolu Yapı Yönetimi

Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür.

Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır (Geçici Md.2).

 C) CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

2009/14 sayılı Genelge gereği Kat Mülkiyetine geçiş amaçlı olan cins değişikliği işlemleri Kadastro ve Tapu Sicil Müdürlüklerince re'sen yapılacaktır.  Bu konuda vatandaşların bir talepte bulunmasına hatta tapu dairesine gitmesine dahi gerek yoktur. Belediyelerce iskan ruhsatları kadastro veya tapu dairesine gönderildiğinde cins değişikliği de kat mülkiyetine geçiş işlemi de kendiliğinden yapılacaktır. Re'sen yapılan bir işlem olduğu için cins değişikliği harcı ve döner sermaye ücreti de alınmayacaktır.

Kontroller bu idareler tarafından resen yapılacaktır. Bu konuda vatandaşların bir talepte bulunmasına hatta tapu dairesine gitmesine dahi gerek yoktur. Belediyelerce iskan ruhsatları kadastro veya tapu dairesine gönderildiğinde cins değişikliği de kat mülkiyetine geçiş işlemi de kendiliğinden yapılacaktır. Ancak dileyen vatandaşlar kendileri de iskan ruhsatlarını getirerek işlem yaptırabilir. Vatandaşların başvurusu halinde dehi harç ve döner sermaye aranmayacaktır. Gürsel Öcal DÖRTGÖZ